‘凯时K66’房地产业价值链问题及其剖解

美国战略管理学专家迈克尔·波特在《竞争优势》中明确提出，价值链是一个企业借以设计、生产、销售、交货以及确保其产品的内部过程或作业。迈克尔·波特之后的价值链概念注意到了与其他企业的联系。Janmes Botkin （1992）指出，价值链就是一个通过链中有所不同企业的设计、生产、装配、分销和零售的过程，这是更大范围、更加系统的概念。

到了最近，价值链的概念更为留意信息的取得对于企业掌控价值链核心资源的重要性，因此价值链的概念发展出了数字价值链，是通过互联网而构成的电子神经系统（ThomasandKevin P.Michaels，2002）。　　房地产产业价值的包含也某种程度遵循价值链理论的基本结构，房地产业价值链是所指在房地产业价值构成过程中，产业价值的主要创造者－政府、开发商和土地使用权出让方，这些经济单元通过协同合作投放所享有的权利，分担有所不同的价值建构职能，在产业上下游联合向最后消费者获取住宅产品时构成的各环节分工合作关系，构成一个环绕房地产相互合作互相连结的价值系统。在这个过程中，这个系统不仅减少价值，而且新的建构价值。

　　房地产发展历程，反映出有行业收益集中化特征，其整体财富快速增长并没给利益相关者带给平均分配的财富快速增长。从表面上看，行业财富快速增长的仅次于受益者是房地产企业拥有者。产业链各个主要环节的收益分配不合理是房地产业价值链不完备的一个最重要展现出。

　　　　一、我国房地产业价值链现状　　　　从其发展来看，我国房地产业的价值链不存在一定的缺失，具体表现在以下两点。　　　　（一）财富建构各主体在财富分配博弈论中地位不公平　　　　从价值建构来源和收益分配结果来看，投资者（房地产开发商）以其资本和管理，即投入资本和企业家才能，取得资本报酬和企业家才能报酬。房地产交易市场是一个竞争更为白热化的市场，参予交易的要素流动更为畅通。因此，在长时间情况下，投资者不能提供社会平均利润。

但我国房地产商所提供的收益往往远高于平均值收益。从土地这一房地产开发的最重要因素分析，可以显现出一些背后的推动力。土地交易的市场化是房地产开发的起点。

　　在土地市场交易过程中，地方政府具备双重身份，既是仲裁者，又是交易商：一方面，以行业主管机关的身份监督和评判交易过程；同时，往往通过其土地委托代理机构，以市场主体的身份参予微观交易过程。而且，由于地方政府享有强迫接管集体土地的权力，这种强制性为政府以低价从农民手中征用土地沦为有可能；而与房地产商的交易过程中，又可以以合理的市场价格出售土地，提供土地交易的差价。　　而从集体土地使用权出让方看作，退出土地使用权必须取得补偿，同时还不存在找寻新的生活来源所须要成本和丧失平稳生活确保的风险成本。

　　韩俊等（2005）的研究找到，低价征地是当前伤害农民利益的引人注目问题，沦为新时期“以农养工，以乡养城”的一种新形式。国土资源部征地制度改革课题组的估算是，政府在农改用土地中，大体可以取得60%以上的收益。

　　　　（二）无法构建产业平衡德定目标　　　　产业的动态平衡反映为供需结构基本均衡，价格更为稳定，不不存在结构性对立，会引起社会对立和收益的不平衡。　　现阶段，我国房地产业发展过程中上述动态平衡目标未几乎构建。供给结构不合理，价格轻微波动，不存在更为相当严重的结构性对立；由于房地产业发展引起的社会对立和收益不平衡现象有一定代表性。

同时，房地产业发育展现出为以下一些特征：不完全性；以依赖型居多，向自律型产业价值链过渡性十分困难；刚性小于柔性；构成与发展的政策诱致性；低级与高级产业价值链的共生。　　房地产业近于易受政策调整的影响，展现出为抗政策风险能力小。一般来说，由于惯性或惰性产业总会某种程度地展现出出有一种刚性。

与此同时，产业为适应环境市场必须和产业生命周期等也往往展现出出有一定的灵活性或柔性，所以说道产业是刚性与柔性兼具。现阶段房地产业在适应环境市场需求变化和产业周期变化的能力上还有待更进一步强化，灵活性或柔性过于，产业的刚性小于柔性。　　另外，一些地方违规征占交易土地，补偿标准较低，失地农民往往得到妥善安置，被征地农民丧失平稳收益来源已影响到经济社会的平稳。

　　　　二、房地产业价值链不合理的致因　　　　导致我国房产地业价值链不合理的原因主要有以下几点：　　　　（一）房地产交易市场三方目标的可协调性劣　　　　房地产交易市场中，政府、房地产投资者和集体土地使用权出让方三者目标具备不能协调性。政府的目标是最大化社会剩余价值，同时，建构政绩、增进经济快速增长和维持社会平稳。企业（房地产开发企业及开发商）的目标是最大化生产利润，特别是在是超额利润的追赶是房地产开发企业永恒的主题。而对于享有土地使用权的农民来说，其目标是最大化个人收益。

　　三者目标的空集过分狭小。特别是在是“政府＋投资者”与土地使用权出让方的农民所执着目标的空集更加狭小。在市场交易中，被征地农民一般文化程度比较较低，享有较较少的社会资源，在当地政治经济生活中很少有参予能力和影响力；而基层政府管理部门及其土地委托代理机构和开发商则正处于优势地位。

因此，政府和投资者更容易结成“继续的利益共同体”，设计不利于他们的交易规则。而这些交易规则对被征地一方往往是更为有利的。这就为房地产价值建构和收益分配的不合理不作了铺垫。

　　　　（二）财富建构主体之一的农民土地产权并未从法律上获得具体　　　　由于国家享有强迫接管集体土地的权力，政府制订的土地接管价格往往高于该土地的市场平衡价格，然而在价格谈判的时候，农民在大多数情况下都是征地结果的被动接受者。　　从我国的现实国情看，农民享有的仅次于财富乃是土地以及房产。在我国，由于集体土地产权并不清晰，农民的这部分财富实质上处在已确定的可强制执行的财产权的法律之外。根据秘鲁学者索托的估算，在秘鲁和埃及这样的国家中，10个人中有8个人的财产在正规化的经济之外。

法律首府之外的财产总值不仅多达了法律首府之内的财产，而且也使外国的援助相形见绌。在埃及，法律以外的财产总计相等于所有记录在案的财产总额（还包括苏伊士运河和阿斯旺大坝）的55倍；在海地，这部分财产相等于所有投资总额的150倍；在前苏联等国家中，穷人享有的在法律首府之外的房地产潜在价值高达6.3万亿英镑。

这些予以由法律具体的财产相等于***年以来外国在这些国家投资的20倍，是世界银行和国际货币基金组织对发展中国家贷款的46倍，完全相等于还包括纽约、东京、伦敦、法兰克福、多伦多、巴黎和米兰股票交易所在内的世界上前二十个最繁盛股票交易所全部上市公司的市值总额。　　这指出，由于集体土地产权制度不具体，征地过程更容易经常出现操作程序的非规范化和不半透明。

补偿标准和奖惩措施不统一，为征地过程中经常出现对立祸根隐患，妨碍房地产业身体健康、平稳发展。　　　　（三）财富建构与收益分配没几乎遵循市场规律，没准确充分发挥政府宏观调控起到　　　　劳动价值论主张价值建构和收益分配互为统一；而要素价值论则指出非劳动要素，比如资本、土地、自然资源等与劳动一样皆建构价值，因而各种要素都有理由参予收益分配。

同时，财富和价值的生长必不可少生产要素，因而要素所有者必需凭借其要素所有权取得报酬（卫兴华，2003）。党的十六大报告认为，要将按劳分配和按要素分配融合一起，多劳多得，具体了劳动、资本、技术和管理技术等生产要素按贡献大小参予收益分配的原则。然而在我国房地产业发展中，财富建构和收益分配未几乎遵循宏观调控指导原则，经常出现二者关系被变形的现象（陈希敏等，2003）。

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